Błędy przygotowania obiektu, które utrudniają ocenę stanu budynku podczas kontroli

Właściciel lub zarządca budynku zazwyczaj zna dokładny termin zbliżającej się kontroli okresowej z wielotygodniowym wyprzedzeniem. Często zdarza się jednak, że mimo ustalonej daty obiekt pozostaje całkowicie nieprzygotowany pod względem dostępu do kluczowych stref. Zamknięte drzwi do pomieszczeń gospodarczych, brak drabiny ułatwiającej wejście na dach czy nieobecność osoby dysponującej kodami do systemów bezpieczeństwa to sytuacje dezorganizujące pracę. Taki stan rzeczy natychmiast wydłuża czas oględzin i zwiększa ryzyko przeprowadzenia niepełnej oceny stanu technicznego. Inspektor nie ma możliwości rzetelnego zweryfikowania wszystkich elementów konstrukcyjnych. Zmusza to zarządcę do wyznaczenia dodatkowego terminu wizyty i generuje niepotrzebne przestoje w użytkowaniu obiektu.

Które strefy budynku wymagają udostępnienia?

Właściwe przygotowanie nieruchomości wymaga pełnego zrozumienia różnic między rodzajami obowiązkowych weryfikacji. Prowadzone zgodnie z przepisami Prawa budowlanego przeglądy budowlane w wariancie rocznym obejmują w głównej mierze elementy najbardziej narażone na destrukcyjne wpływy atmosferyczne oraz codzienne czynniki eksploatacyjne. Inspektor weryfikuje szczelność instalacji gazowych oraz przepustowość przewodów kominowych. Aby ocena przebiegła sprawnie, zarządca musi fizycznie zagwarantować swobodne przejście do poszycia dachu, rynien, obróbek blacharskich, a także balkonów i loggii. Trzeba również udostępnić szachty instalacyjne oraz wszystkie ciągi wentylacyjne.

Inna skala przygotowań logistycznych obowiązuje w przypadku obowiązkowej kontroli pięcioletniej. Ten rodzaj weryfikacji rozszerza się na cały budynek, włączając w to szczegółową ocenę proporcji i ewentualnych uszkodzeń konstrukcji. Kontroler sprawdza ogólną estetykę obiektu wraz z jego bezpośrednim otoczeniem. Ważnym elementem jest badanie instalacji elektrycznych i piorunochronnych. Wymaga to wykonania specjalistycznych pomiarów oporności izolacji przewodów oraz weryfikacji skuteczności uziemień. Właściciel nieruchomości musi w tym wypadku udostępnić inspektorowi następujące przestrzenie:

• piwnice i strefy magazynowe,
• dedykowane pomieszczenia techniczne,
• główne rozdzielnie elektryczne,
• węzły cieplne układu grzewczego,
• nieużytkowe poddasza.

Brak możliwości swobodnego wejścia do tych newralgicznych stref uniemożliwia rzetelną ocenę przydatności całego obiektu do dalszego, bezpiecznego użytkowania.

Tymczasowe naprawy i blokowanie dostępu

Częstym błędem popełnianym przez administratorów tuż przed wizytą kontrolera jest próba poprawienia wizerunku nieruchomości za pomocą prowizorycznych rozwiązań. Chwilowe naprawy uszkodzeń, pośpieszne zamalowywanie zacieków lub przestawianie ciężkich mebli w celu ukrycia pęknięć ścian przynoszą wyłącznie szkodliwe efekty. Takie działania dają inspektorowi mocno zniekształcony obraz stanu technicznego. Ukrywanie wykwitów pleśni pod nową warstwą farby maskuje problemy z nieprawidłowo działającą wentylacją. Zamiast szybkiego ujawnienia rzeczywistych wad konstrukcyjnych, w protokole pokontrolnym pojawia się fałszywy zapis, który blokuje identyfikację realnych zagrożeń. Prawidłowa ocena ekspercka opiera się na faktach, a zatajanie mankamentów działa na niekorzyść trwałości całej budowli.

Logistyczne nieprzygotowanie wizyty generuje podobne komplikacje podczas pomiarów. Specjaliści ze spółki Megam, która od 2001 roku wykonuje kontrole budowlane dla właścicieli na terenie całej Polski, regularnie napotykają na problemy zamkniętych drzwi. Dostęp do pomieszczeń technicznych należy zaplanować i zorganizować ze znacznym wyprzedzeniem czasowym. Skuteczna procedura wymaga czytelnego oznaczenia wszystkich kluczy oraz wcześniejszego przekazania kodów do cyfrowych zamków. Niezbędna jest także obecność na miejscu osoby uprawnionej do otwierania stref zamkniętych. Zgubione klucze do węzła cieplnego lub pomieszczenia z główną rozdzielnią przerywają kontrolę instalacji elektrycznej na wiele godzin i uniemożliwiają sporządzenie ostatecznego protokołu.

Dobra organizacja przed planowaną kontrolą techniczną polega na ułatwieniu weryfikacji rzeczywistego stanu obiektu. Wszelkie próby maskowania mankamentów na kilka dni przed przyjazdem inspektora zaburzają proces oceny bezpieczeństwa i działają na szkodę mieszkańców. Właściciel powinien skupić się przede wszystkim na rzetelnym uporządkowaniu historii eksploatacyjnej nieruchomości. Zgodnie z przepisami Książka Obiektu Budowlanego wymaga systematycznego prowadzenia. Wszystkie wpisywane do niej protokoły z przeglądów muszą być bezpiecznie przechowywane przez minimum dziesięć lat. Skompletowanie dawnej dokumentacji, przygotowanie przejrzystych oznaczeń oraz fizyczne udrożnienie tras dostępu do kluczowych instalacji skutecznie minimalizują ryzyko opóźnień. Daje to stronom pewność, że weryfikacja zakończy się w wyznaczonym terminie i przyniesie obiektywny obraz kondycji budynku.